Взыскание неустойки по ДДУ

Порядок действий в случае просрочки передачи квартиры

1. Отправить претензию с обоснованным требованием в уплате неустойки и указанными реквизитами, по которым застройщик может исполнить свои обязательства. Вручить претензию можно лично, либо отправить письмом с уведомлением о вручении. Факт получения претензии при личном обращении будет считаться, если на вашем экземпляре проставлены: штамп, номер входящего документа, дата, подпись и ФИО сотрудника, принявшего документ. Если отправляете письмом – сохраните почтовую квитанцию, уведомление о вручении и опись вложения.
2. По истечении 10 дней с момента получения претензии застройщик обязан:
   • исполнить требование;
   • предложить частично удовлетворить требования;
   • предоставить письменный отказ с указанием причины.
3. Если вы не согласны с предложенным размером неустойки, считаете, что причины в отказе необоснованные или застройщик игнорирует ваши требования – обращайтесь в суд.

Если квартира построена с недостатками

Перед подписанием акта приема-передачи необходимо провести осмотр объекта, убедиться в его соответствии договору, СНиПам и другим строительным нормам. Осмотр проводится совместно с представителем застройщика, имеющим право подписания акта приема-передачи. Представитель обязан выдать «смотровой листок» для фиксации недостатков и акт приема-передачи.

Заметили дефекты после подписания акта-према передачи

Если вы подписали акт приема-передачи и после заметили дефекты, необходимо:
1. Отправить застройщику письмо с просьбой прислать представителя для выявления строительных недостатков и их устранения.
2. Если застройщик не реагирует на ваше обращение или отвечает отказом, следует обратиться к специалистам в строительной области за проведением экспертизы и оценки устранения недостатков. Сохраните чек за проведение экспертизы – расходы на нее в дальнейшем обязан компенсировать застройщик.
3. После этого направьте застройщику претензию с требованием устранить выявленные недостатки в определенный срок или оплатить вам расходы на их устранение. В претензии укажите, что в случае отказа вы будете вынуждены обратиться в суд.
4. Если застройщик и в этот раз отвечает отказом, то добиваться возмещения устранения строительных дефектов вашей квартиры нужно будет через суд.

В пункте 6 статьи 7 федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сказано, что застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в согласованный с участником долевого строительства срок.

Также, в случае решения этого вопроса в судебном порядке, вы будете иметь право на взыскание с застройщика неустойки, размер которой, согласно ст. 28 Закона о защите прав потребителей, составляет 3 % цены выполнения работ за каждый день просрочки исполнения обязательства, а если указанная цена в договоре отдельно не определена, то расчет неустойки ведется от общей цены договора, то есть стоимости квартиры.

В исключительных случаях суд может уменьшить сумму неустойки, но его решение должно быть аргументировано. Не проводите ремонт до фиксации недостатков! Устранить их после экспертизы можно самостоятельно или с помощью строительной бригады, но и в этом случае необходимо сохранить все чеки для дальнейшей компенсации расходов в принудительном порядке после решения суда. За моральный вред вряд ли получится взыскать больше 10 тыс. руб., однако все ваши расходы застройщиком будут компенсированы, плюс к этому на него наложат штраф в размере 50 % от всей суммы, взысканной судом в вашу пользу.

Права дольщика при покупке по переуступке

Если вы приобрели квартиру по договору уступки прав требования и она не была сдана в срок, то, согласно статье 384 ГК о правах кредиторов, вам переходят все права предыдущего дольщика, в том числе право на получение неустойки.

Если застройщик не согласился добровольно выплатить неустойку, обратитесь в суд за взысканием неустойки за весь срок, в течение которого дом не был сдан в эксплуатацию вовремя. В этом случае с застройщика взыщут еще и штраф в размере 50 % от всей суммы компенсации.